La construction d’une villa avec un architecte est un projet de longue haleine qui s’étale généralement sur plusieurs mois ou années. Elle se produit en différentes phases successives et parfois concomitantes depuis l’acquisition d’un terrain constructible jusqu’à la livraison de la maison, en passant par la conception et la phase délicate du chantier.
1. Acquisition d’un terrain et financement
Préalablement à l’ouverture d’un chantier pour la construction d’une maison, le maître d’ouvrage – le commanditaire des travaux : vous – doit accomplir une phase d’exploration pour trouver un terrain constructible et les financements nécessaires.
Afin de pouvoir construire votre maison, vous devez remplir trois conditions :
- être propriétaire d’un terrain constructible, ou avoir signé un pré-contrat d’acquisition d’un terrain constructible – promesse ou compromis de vente –, dont la constructibilité a vérifié par l’obtention d’un certificat d’urbanisme
- avoir obtenu les financements nécessaires – prêts bancaires, apports personnels, aides, etc. – pour :
- l’achat du terrain et son éventuel raccordements aux différents réseaux de voiries, réseaux et distribution
- la construction de la maison
- le paiement des honoraires des différentes spécialistes qui interviendront – architecte, notaire, géomètre, etc.
- avoir obtenu le permis de construire, ou le permis de travaux si le projet est d’une taille inférieure à 150m² de Surface Hors Œuvre Nette.
Il faudra bien sûr choisir votre terrain judicieusement, en fonction de vos besoins, de votre budget et du prix des terrains dans votre région. Il est aussi fortement conseillé de signer les pré-contrats pour l’acquisition du terrainet l’obtention de crédits immobiliers avec des clauses suspensives afin de prévenir l’éventuelle impossibilité de remplir l’une ou l’autre de ces conditions qui empêcherait la réalisation du projet.
Au-delà de la simple exécution des plans réglementaires en vue de l’obtention du permis de construire, l’architecte peut également vous proposer ses services comme maître d’œuvre pour vous assister. En s’associant les services d’un architecte tout au long du projet, aussi bien pour la conception que la supervision du chantier, c’est l’ensemble du projet de construction d’une maison qui s’en trouver facilité et accéléré, et qui bénéficie biens souvent aussi d’une réduction du coût global des travaux.
2. Avant-projet : esquisse, budget et permis de construire
L’architecte conçoit votre maison avec vous, selon vos souhaits, votre budget, en tenant compte des conditions de votre terrain (forme, orientation, climat…) et des règles d’urbanisme locales, afin d’aboutir à des plans détaillées qui formeront le cœur du dossier de demande de permis de construire.
Durant la première phase de conception, l’architecte constitue l’Avant-Projet Sommaire (APS), qui doit rassembler les premières pièces suivantes :
- un plan masse : implantation de la maison sur le terrain
- un plan sommaire de la maison
- la surface des différentes pièces et parties de la maison
- une notice explicative du projet
- une première estimation du coût total de la maison
Suite à la remise de cette première étude, l’architecte travaille en dialogue permanent avec vous pour intégrer vos souhaits et modifications et proposer une étude d’esquisse, afin d’aboutir à un accord sur des plans détaillés qui constituent l’Avant-Projet Détaillé (APD). L’APD, qui précise l’insertion de la maison dans son environnement, la structure des espaces à l’intérieur, son apparence et ses accès, contient les documents suivants :
- plan d’intégration de la maison au site
- plan masse de la construction
- plan des façades avec détails des portes et fenêtres
- plan des différents niveaux
- des notes explicatives apportant des précisions sur
- les matériaux de construction, toitures, habillage et couleurs
- les surfaces construites de la maison et des différentes pièces
- l’estimation globale des coûts des travaux
L’Avant-Projet Définitif sera le socle sur lequel l’architecte constituera le dossier de demande de permis de construire, avec l’apport des pièces techniques, administratives et juridiques requises par la mairie qui délivrera le permis :
- votre identité en tant que maître d’ouvrage, commanditaire de la construction
- l’identité du propriétaire du terrain, si vous n’êtes pas propriétaire
- l’identité de l’architecte
- la situation juridique et surface du terrain
- l’autorisation de défrichement si besoin
- les modes de financement envisagés
Suite à la soumission du dossier de demande de permis de construire, l’architecte en suit l’instruction et assiste le maître d’ouvrage pour récupérer des pièces ou informations requises par les différents services, afin d’obtenir le permis de construire dans les plus brefs délais.
3. Conception détaillée et sélection des entreprises
Dès réception du permis de construire, l’architecte s’attèle à la conception détaillée de l’ensemble de la maison et des plans nécessaires à la réalisation de chacune des parties de la maison, afin de définir clairement les différents lots pour la consultation des entreprises de chaque spécialité :
- plans, coupes et élévations nécessaires à la bonne compréhension de l’ensemble du projet et à l’intervention de chaque corps de métier
- un devis détaillé qui décrit l’ensemble des opérations à réaliser par chaque spécialité et les coûts correspondants
- un planning indicatif de l’exécution des différents travaux pour chaque corps de métier
Les entreprises que vous choisissez, suivant les suggestions de l’architecte, vont proposer leurs offres pour remplir chacune des missions de la construction qui relèvent de leur spécialité. Vous sélectionnez alors, avec les conseils de l’architecte et en fonction de votre budget et des offres des intervenants, les entreprises qui participeront à la construction.
Le devoir de conseil de l’architecte vous garantie qu’il vérifiera au mieux que chaque entreprise présente les compétences et les garanties nécessaires à la pleine réalisation de chaque lot et qu’il étudiera la justesse des tarifsproposés en fonction des prestations demandées, afin de vous garantir une sélection des entreprises la plus judicieuse dans vos meilleurs intérêts.
Selon le type d’intervention des entreprises sélectionnées différents contrats sont signés qui définissent :
- la nature et l’étendue de chaque intervention
- un devis descriptif et des plans d’exécution détaillés par corps de métier
- les assurances pour la responsabilité professionnelle des entreprises
- les prix TTC et les indices d’éventuelles révisions des prix
- un planning d’exécution des travaux de chaque spécialité
- un calendrier précis des paiements en fonction de l’état d’avancement de chaque lot
- les dates prévues de démarrage et de finition de chaque lot et les pénalités imposables en cas de retard
- les délais de réalisation des réparations de défauts lors de réception de la maison
- la retenue de 5% de garantie annuelle, payée un an après réception des travaux pour garantir la réparation de vices non-décelés lors de la réception
- l’assurance « dommage ouvrage » obligatoire pour vous garantir contre les malfaçons
Les travaux peuvent alors démarrer, si possible sous la direction générale de l’architecte. En tant que maître d’œuvre, il supervisera l’ensemble du chantier, inspectera régulièrement les travaux en votre nom et vous tiendra régulièrement informé des opérations et des acomptes à verser à chaque entreprises en fonction de l’état d’avancement des travaux de leurs lots.
4. Le chantier
Le début du chantier marque le commencement de la construction proprement dite d’une maison. Il se compose de deux grandes catégories de travaux, le gros-œuvre qui rassemble les travaux de structure et de solidité de la maison, et le second-œuvre qui regroupe les fonctions nécessaires au confort et l’utilisation quotidienne de la maison par ses occupants.
Le gros-œuvre
Les travaux de gros-œuvre rassemblent la construction des éléments structurels de la maison, de l’ancrage au-sol, à la solidité des murs et du toit. Ils se produisent dans une suite d’interventions de quatre grandes spécialités, du sol au toit.
Terrassement
Préparation du terrain pour réaliser une plateforme de construction adéquate, nivellement et creusement des fouilles, tranchées qui accueilleront les fondations. Le terrassement s’accompagne d’un éventuel drainage en cas de présence importante d’eau dans le sol, tout particulièrement en cas de construction d’un sous-sol, ou d’un soubassement pour vide sanitaire.
Fondations
Installation dans les fouilles creusées à cet effet d’armatures en acier et coulage du béton qui constituent les fondations en béton armé. La profondeur des fondations dépend de la qualité et de la stabilité du sol ; plus il est instable plus les fondations doivent être profondes.
Maçonnerie
Coulage de la dalle de béton (souvent armé) au sol du rez-de-chaussée ou en sous-sol, si besoin en y intégrant un isolant ou un plancher chauffant. Réalisation des murs extérieurs, et éventuellement certains murs intérieurs porteurs à l’aide de blocs de béton (parpaings) assemblés avec du mortier, en prévoyant les espaces pour les portes et fenêtres.
Charpente
Pose de la charpente qui servira d’armature au toit pour l’installation de la couverture.
Le second-œuvre
Les travaux de second-œuvre rassemblent la mise en place des différents éléments d’aménagement intérieur et de finitions pour l’esthétique et le confort pour la vie quotidienne des habitants. Certains travaux de second-œuvre peuvent parfois être réalisés en même temps.
Couverture
Pose des tuiles, ardoises ou autres matériaux couverture du toit, pour la protection contre les intempéries, ainsi que des gouttières et descente d’eau. La maison est dite « hors d’eau » lorsque la couverture et son étanchéité sont terminées.
Menuiseries
Isolations intérieures et extérieures, et plâtrerie : mise en place des armatures métalliques qui supportent les cloisons. Installation des isolants thermiques ou sonores aux murs et plafonds, éventuellement recouverts de plaques de plâtres pour accueillir la peinture, installation des faux-plafonds. Cette partie est éventuellement synchronisée avec les travaux de couverture. La maison est dite « hors d’air » une fois l’installation des portes et fenêtres effectuée.
Électricité, plomberie, sanitaires
Installation des réseaux d’électricité et télécommunications, eau chaude et froide et évacuation des eaux usées.
Revêtement des sols, peinture, décoration, enduits extérieurs et serrurerie
Finition de l’intérieur et de l’extérieur de la maison et mise en place des derniers équipements. Le choix des revêtements extérieurs (crépis, pierre, bois…) est parfois limités par les règles d’urbanismes qui varient en fonction de l’architecture régionale.
Finitions et aménagements extérieurs
Installation des volets, peinture et enduit à l’extérieur, réalisation des jardins, terrasses, piscines, chemin d’accès…
Pour une vue d’ensemble de toutes les étapes des travaux de construction d’une maison, consultez notre article sur le suivi d’un chantier de maison en photos.
5. La réception des travaux
A la fin des travaux, vous devrez consigner dans un procès verbal écrit la réception des travaux avec l’assistance de l’architecte. La date de ce procès verbal est la date légale du début des périodes des différentes garanties des travaux. Selon l’état de la maison lors de la réception, celle-ci peut être acceptée sans réserve, en état parfait, acceptée avec réserves, si certains défauts de conformités ou malfaçons sont décelés ou refusée.
Si des vices sont remarqués, les entreprises sont tenues de les réparer dans les délais définis dans le contrat en collaboration avec l’architecte. Au-delà, les entreprises qui manqueraient à leurs garanties de parfait achèvementseront alors tenues responsables financièrement pour l’accomplissement de leurs lots par des entreprises tierces.
Les comptes de chantier de chaque entrepreneur sont arrêtés et soldés par l’architecte, décomptés éventuellement d’abattements ou pénalités de retard, et de 5% de retenue pour la garantie d’un an pour parfait achèvement. Ces 5% restant seront versés au terme de l’année suivant la réception acceptée, à moins d’une opposition pour manquement de la part des entreprises.
L’architecte peut procéder à des revalorisations prévues dans le contrat si le maître d’ouvrage requiert des travaux supplémentaires ou pour prendre compte d’une évolution de l’indice des prix définis dans le contrat.
La date de réception de la maison sert également comme date de début de la garantie biennale des équipements qui peuvent être dissociés du gros-œuvre (portes, fenêtres, volets…) et de la garantie décennale de la solidité du gros-œuvre.
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